Passoires thermiques : comprendre le problème et les solutions pour rénover

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ? Ce terme désigne un logement très mal isolé, généralement classé F ou G sur le Diagnostic de performance énergétique (DPE). Concrètement, ces habitations laissent échapper la chaleur l’hiver (et la fraîcheur l’été) presque comme une passoire laisse filer l’eau. Résultat : les occupants souffrent d’un inconfort thermique permanent et doivent compenser avec le chauffage ou la climatisation. Cela engendre une surconsommation d’énergie qui fait grimper la facture – parfois jusqu’à trois fois plus élevée que pour un logement bien isolé. Par exemple, une maison classée G peut atteindre 7 500 € de dépenses de chauffage par an, contre environ 2 500 € pour une maison performante de taille équivalente. Outre le coût financier, vivre dans une passoire thermique signifie souvent avoir froid chez soi en hiver malgré le chauffage, ou souffrir de la chaleur en été, ce qui peut affecter la santé et le bien-être au quotidien.

Un problème répandu en France. Les passoires thermiques ne sont pas un cas isolé : on en compte encore près de 5 millions parmi les résidences principales en France. Cela représente environ 15,7 % des logements principaux au 1ᵉʳ janvier 2023 (étiquettes F et G). Si l’on inclut les résidences secondaires et les logements vacants, on estime qu’il y a au total 6,6 millions de passoires énergétiques dans le parc immobilier français. La bonne nouvelle, c’est que ce chiffre commence à diminuer grâce aux rénovations : il a baissé d’environ 7 % entre 2022 et 2023. Néanmoins, il reste un énorme chantier de rénovation énergétique à mener pour éliminer ces logements énergivores, avec plus d’un foyer sur six encore concerné.

Exemple d’imagerie thermique d’une maison ancienne mal isolée. Les couleurs chaudes (jaune/rouge) révèlent les déperditions de chaleur à travers la toiture et les murs, signes typiques d’une passoire thermique.

Ce que dit la loi : interdiction progressive de louer les passoires thermiques

Face à l’urgence climatique et au poids de ces logements sur le pouvoir d’achat des ménages, les pouvoirs publics ont engagé une lutte contre les passoires thermiques. La loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 prévoit notamment l’interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores. Concrètement, le calendrier est le suivant :

• Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, un logement consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale (soit le bas de la classe G) est considéré comme « non décent » et ne peut plus être loué en l’état. Ces logements classés G+ sont les premiers visés, même pour un bail en cours lors d’un renouvellement.
• À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, tous les logements classés G (passoires thermiques les plus mal notées) seront interdits à la location. Ils ne satisferont plus aux critères de décence, au même titre qu’un logement insalubre, et devront être rénovés pour pouvoir être loués de nouveau.
• À partir du 1ᵉʳ janvier 2028, ce sera le tour des logements classés F d’être déclarés indécents et inviolables pour la location.
• À l’horizon 2034, les logements classés E (encore considérés comme médiocres) seront également exclus du marché locatif. (NB : Cette dernière échéance a été repoussée à 2034 par les législateurs pour laisser plus de temps aux propriétaires concernés.)

Par ailleurs, dès août 2022, un gel des loyers s’applique aux passoires thermiques : il est interdit d’augmenter le loyer entre deux locataires ou en cours de bail pour un logement classé F ou G. En clair, un propriétaire ne peut plus indexer le loyer d’une passoire thermique sur l’inflation ou le réviser à la hausse tant qu’il n’a pas amélioré sa performance énergétique. Objectif : encourager les bailleurs à faire des travaux, sans quoi leur bien perd de sa valeur locative (loyer bloqué puis impossibilité de louer).

Ces mesures s’accompagnent de l’obligation de réaliser un audit énergétique lors de la mise en vente d’un logement classé F ou G (depuis septembre 2022, renforcé en avril 2023). Cet audit, à fournir aux acquéreurs, détaille les travaux recommandés pour sortir du statut de passoire. En somme, posséder une passoire thermique devient de moins en moins viable : que ce soit pour louer ou vendre, il faut maintenant engager des rénovations énergétiques sous peine de se trouver en infraction ou de voir la valeur du bien chuter. Les propriétaires bailleurs récalcitrants s’exposent à des sanctions : un locataire peut faire constater la non-décence énergétique et obtenir en justice l’obligation de faire des travaux, une baisse de loyer ou la suspension du bail.

Combien ça coûte de rénover une passoire thermique ?

Rénover énergiquement un logement est un investissement, mais les coûts varient énormément selon l’état de départ du bien et le niveau de performance visé. Pour donner quelques repères : on estime généralement qu’une rénovation performante (permettant de passer d’une étiquette G à C ou B) revient à environ 400 à 600 € par m² rénové. Autrement dit, pour une maison de 100 m² très énergivore, la rénovation complète peut coûter de 40 000 à 60 000 €. Chaque amélioration de classe DPE (par exemple de G à F, ou de F à E) représente en moyenne 15 000 € de travaux selon les experts.

Bien sûr, tous les logements ne nécessitent pas une rénovation intégrale. Parfois, quelques postes clés suffisent à gagner des points de performance. Isoler les combles perdus, par exemple, peut coûter seulement quelques milliers d’euros et réduire la consommation de 25 à 30 % (la toiture étant le principal poste de déperdition thermique). À l’inverse, atteindre les meilleures classes (A ou B) implique souvent des travaux lourds et combinés (isolation complète + système de chauffage ultra-performant + ventilation double flux), ce qui alourdit la facture.

Exemple de budget : d’après une étude Hello Watt, une maison de 150 m² classée G peut remonter de 5 classes (jusqu’à une étiquette B) en réalisant trois travaux majeurs : l’isolation des combles, l’isolation des murs par l’extérieur et le remplacement de la chaudière par une pompe à chaleur. Ce bouquet de travaux coûte environ 40 000 €, dont une prise en charge pouvant atteindre 20 000 € d’aides diverses. Le reste à charge pour le propriétaire serait donc d’environ 20 000 € dans ce scénario, mais il bénéficierait au final d’un logement comme neuf sur le plan thermique, avec des économies d’énergie substantielles chaque année et une valorisation de son bien immobilier.

Il est important de noter que ne rien faire peut également coûter cher sur le long terme : une passoire thermique engendre des factures d’énergie élevées année après année, et sa valeur de revente risque de baisser (on constate déjà des décotes à la revente de l’ordre de –10 à –20 % pour les logements F ou G par rapport aux logements mieux classés). C’est pourquoi, malgré le montant des travaux, de nombreux propriétaires voient la rénovation énergétique comme un investissement rentable sur le moyen terme – d’autant plus avec les aides disponibles.

Quelles aides financières pour la rénovation énergétique ?

Pour inciter les propriétaires à rénover, l’État et les fournisseurs d’énergie proposent plusieurs aides financières. Voici les principaux dispositifs mobilisables :

• MaPrimeRénov’ : C’est la principale aide de l’État, distribuée par l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Elle est ouverte à tous les propriétaires occupant leur logement ou le louant, sans condition de revenus (mais le montant accordé dépend des revenus et du gain énergétique visé). MaPrimeRénov’ finance une partie des travaux d’isolation, chauffage, ventilation, etc. Depuis 2024, le dispositif a été renforcé : pour les rénovations globales les plus performantes, il peut couvrir jusqu’à 70 000 € de travaux (au lieu de 30 000 € auparavant), avec un taux de subvention pouvant atteindre 90 % pour les ménages aux revenus très modestes. Des bonus spécifiques existent, par exemple le « bonus sortie de passoire » qui apporte une aide supplémentaire lorsque les travaux permettent de passer d’une étiquette F/G à au moins E ou mieux. (À noter : MaPrimeRénov’ intègre et remplace d’anciens dispositifs comme le CITE. Il existe aussi une version « MaPrimeRénov’ Copropriété » pour les travaux dans les immeubles collectifs.)

• Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : Il s’agit de primes versées par les fournisseurs d’énergie (électricité, gaz, fioul, etc.) dans le cadre de leur obligation de financer des économies d’énergie. Concrètement, les particuliers peuvent bénéficier de primes « coup de pouce » pour des actions standardisées : isolation des combles ou des murs, remplacement d’une vieille chaudière par un équipement performant, installation d’une pompe à chaleur, etc.. Il existe par exemple la prime Coup de pouce Isolation ou Chauffage, dont le montant varie selon les revenus et les travaux, mais qui peut prendre en charge une partie significative de la dépense (certaines offres allaient jusqu’à l’isolation des combles à 1 € dans le passé, avant durcissement des conditions en 2021). Les CEE sont cumulables avec MaPrimeRénov’, et sont généralement versés soit sous forme de bons d’achat, soit déduits de la facture par l’artisan. Pour en profiter, il suffit en pratique de faire appel à un professionnel RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) qui fera les démarches, ou de déposer un dossier via les sites web des fournisseurs d’énergie ou de courtier en primes.

• L’éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) : C’est un prêt bancaire sans intérêts, garanti par l’État, qui permet de financer le reste à charge des travaux. Tout propriétaire (occupant ou bailleur) peut y prétendre, sans conditions de ressources, pour un logement construit avant 1990 (et désormais éligible pour tous logements de plus de 2 ans). Depuis 2022, le plafond de l’éco-PTZ a été rehaussé : on peut emprunter jusqu’à 50 000 € dans le cas d’une rénovation globale ambitieuse. Un éco-PTZ « MaPrimeRénov’ » a même été créé en 2022 : il facilite l’obtention du prêt en permettant à la banque de s’appuyer sur l’accord de subvention MaPrimeRénov’ (ce prêt sert alors à financer le montant restant des travaux après les subventions). L’éco-PTZ peut être remboursé sur 15 à 20 ans, ce qui allège les mensualités. Il est cumulable avec MaPrimeRénov’ et les CEE, sans oublier d’autres aides locales éventuelles. Concrètement, cela permet souvent de réaliser les travaux sans avance de trésorerie trop lourde : les subventions réduisent la facture et l’éco-PTZ étale le reste à charge sans intérêt.

• Autres aides et incitations : TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique (au lieu de 20 %), exonérations de taxe foncière ponctuelles votées par certaines communes pour les rénovations lourdes, aides des collectivités locales ou des fournisseurs d’énergie (par exemple, certains fournisseurs proposent un accompagnement gratuit, des primes supplémentaires ou le prêt d’une caméra thermique pour aider à identifier les pertes de chaleur)… Il est conseillé de consulter le portail public France Rénov’ (ou de contacter un conseiller FAIRE) pour connaître toutes les aides disponibles dans son cas particulier. Le site officiel mesaides.gouv.fr permet également de simuler les aides cumulables selon son projet.

Conseils pratiques pour sortir du statut de passoire thermique

Vous êtes propriétaire d’un logement classé F ou G et vous souhaitez le rénover ? Voici quelques conseils pour prioriser les travaux et améliorer efficacement la performance énergétique de votre logement :

• 1) Réalisez un bilan énergétique : DPE (Diagnostic de performance énergétique) ou audit énergétique par un professionnel. Ce diagnostic initial (souvent obligatoire de toute façon avant des travaux ou une mise en vente) vous dira précisément où sont les points faibles de votre logement – par exemple, mauvaise isolation du toit, simples vitrages d’époque, chaudière au fioul peu efficace, etc. C’est une étape clé pour cibler les travaux les plus utiles. Un audit complet fournit un scénario de travaux avec le gain énergétique estimé à la clé. N’hésitez pas à solliciter les conseillers France Rénov’ (service public gratuit) pour vous accompagner dans cette phase de diagnostic et de montage du plan de rénovation.

• 2) Isolez en priorité les zones de forte déperdition : « La meilleure énergie est celle que l’on ne consomme pas ». Dans la majorité des passoires, la première cause de pertes de chaleur, c’est l’isolation défaillante. La toiture est souvent le premier poste (25 à 30 % des déperditions), suivie par les murs (20 à 25 %) et les fenêtres. Commencez donc par isoler les combles ou le toit (si ce n’est pas déjà fait) : c’est l’opération au rapport efficacité/prix le plus intéressant. Faites poser un isolant épais (laine de verre, ouate de cellulose, etc.) dans les combles perdus, ou une isolation sous toiture. Isolez ensuite les murs extérieurs – idéalement par l’extérieur (ITE) pour supprimer les ponts thermiques, ou par l’intérieur si l’ITE n’est pas possible. Remplacez les fenêtres simple vitrage par du double vitrage moderne (voire triple vitrage sur les façades nord). Pensez aussi au plancher bas (sous-sol, vide sanitaire) si vous avez des pièces non chauffées en dessous. Ces travaux d’isolation peuvent à eux seuls permettre de réduire jusqu’à 65 % la consommation énergétique d’une passoire thermique, tout en améliorant nettement le confort (moins de courants d’air froid, murs moins froids au toucher, etc.).

• 3) Améliorez ou remplacez le système de chauffage : Une fois le logement mieux isolé (ce qui réduit déjà les besoins de chauffage), il faut s’assurer que la production de chaleur est efficace. Exit les vieux convecteurs électriques « grille-pain » des années 80 ou la chaudière au fioul des années 60 ! Pour sortir du statut de passoire, envisagez des équipements modernes et performants. Par exemple : une pompe à chaleur air/eau, qui utilise les calories extérieures pour chauffer l’eau de vos radiateurs, peut diviser par 3 ou 4 votre consommation électrique de chauffage. Une chaudière à granulés de bois (pellets) est aussi une excellente option pour remplacer une chaudière fioul ou gaz hors d’âge – elle émet peu de CO₂ et le combustible est moins cher. À défaut, une chaudière gaz à condensation moderne consomme environ 15 à 20 % de moins que les anciennes générations. Songez également aux solutions combinées (solaire thermique pour l’eau chaude, poêle à granulés en appoint, etc.). Dans tous les cas, faites dimensionner le nouvel équipement en fonction de votre logement isolé (et non de l’ancienne passoire) : un logement bien isolé nécessitera une puissance de chauffage moindre. Le gain sera double : énergie économisée et meilleur confort thermique (température plus homogène, chaleur diffusée efficacement). Astuce : profitez-en pour installer un programmateur ou des thermostats pièce par pièce, afin de réguler finement le chauffage et éviter toute surconsommation.

• 4) N’oubliez pas la ventilation : Isoler, c’est bien, mais il faut aussi bien ventiler un logement, surtout après l’avoir rendu plus étanche à l’air. Une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) garantira un air sain en évacuant l’humidité et en renouvelant l’air intérieur. Optez a minima pour une VMC hygroréglable (qui adapte le débit d’air à l’humidité) et, si votre budget le permet, pour une VMC double flux – elle récupérera une partie de la chaleur de l’air vicié sortant pour préchauffer l’air entrant, limitant les déperditions. Certes, une VMC double flux coûte plus cher (7 000 à 8 000 € installée, contre 3 000 € pour une simple flux), mais dans une rénovation lourde son impact sur le confort et les économies de chauffage est non négligeable. Quoi qu’il en soit, ne bouchez jamais les aérations existantes sans solution de remplacement : une mauvaise ventilation peut conduire à des problèmes d’humidité ou de qualité d’air.

• 5) Faites-vous accompagner et valorisez vos travaux : La rénovation énergétique peut être complexe, faites-vous aider. Un Accompagnateur Rénov’ (dispositif lancé en 2023) ou un conseiller France Rénov’ pourra vous guider gratuitement de A à Z. Choisissez des professionnels certifiés RGE pour réaliser les travaux : c’est indispensable pour obtenir les aides financières, et c’est un gage de qualité. Une fois les travaux terminés, faites réaliser un nouveau DPE pour constater le changement de classe énergétique. Vous pourrez ainsi valoriser votre logement (pour une location ou une vente) en affichant une étiquette améliorée et en bénéficiant à nouveau du droit d’augmenter le loyer le cas échéant. Sans oublier la hausse de confort : votre « ex-passoire » sera plus agréable à vivre, plus économique au quotidien et prête pour les futures réglementations plus strictes en matière d’énergie.

En suivant ces conseils et en profitant des aides disponibles, il est tout à fait possible de faire sortir votre logement du statut de passoire thermique. Des milliers de foyers l’ont déjà fait chaque année : en 2023, on a dénombré environ 380 000 passoires énergétiques de moins qu’en 2022, signe que la rénovation énergétique progresse. Certes, le chantier reste ambitieux, mais que ce soit pour réduire vos factures, améliorer votre confort ou valoriser votre patrimoine, la rénovation d’une passoire thermique est gagnante sur tous les plans. Comme le résume un slogan bien connu : « L’énergie la moins chère est celle qu’on ne consomme pas ». En isolant et rénovant votre logement, vous transformez votre passoire en habitat économe, au bénéfice de votre foyer… et de la planète.

Sources : Ministère de la Transition écologique, ONRE/SDES, Service-public.fr, PAP.fr, Hello Watt, Effy.fr.